bài này của Le Tuan Anh
DÒNG TIỀN VÔ TẬN
(có bài tập ở cuối bài)
(có bài tập ở cuối bài)
Dòng tiền vô hạn, hay còn gọi là dòng tiền chảy đều vô hạn, tiếng tây là cash perpetuity, là dòng tiền đều đều chảy mãi chảy mãi.
Case 1: Các bạn nhận lương hưu, hàng tháng đúng 3 chai vnd, không rõ lúc nào dừng. Đó là một dòng chảy đều vô hạn.
Case 2: Các bạn nhón một góc lương hưu, hàng tháng tròn 1 chai vnd, dành mua bảo hiểm nhân thọ, trong 18 năm. Đó cũng là một dòng chảy đều vô hạn.
Tại đây sẽ có băn khoăn, với case 2, dòng tiền chảy nhõn 18 năm, vô hạn hồi nào?
Nó cứ là vô hạn, vì, nhỡ các bạn tèo sau 10 năm, hay 13 năm, thì case này khác gì case 1.
Nếu sau 5 năm, lương hưu các bạn đột nhiên tăng thành 5 chai? Hehe không sao. Cú tăng lương đơn giản tránh lạm phát, ngoài hoạch định của bọn trả tiền. Dòng tiền của các bạn coi như không ảnh hưởng.
Note: Phânbiệt dòng tiền chảy đều vô hạn vs dòng tiền tăng đều vô hạn (growing perpetuity).
(2)
Sau 13 năm, hay còn gọi là tới 2029, tổng cộng lương hưu các bạn lãnh sẽ bằng:
13 * 12 * 3,000,000 = 468,000,000 vnd
Các bạn có sometimes tự hỏi, nếu mình không tiêu xu nào, thì 468 chai vnd năm 2029 mua được cái gì? ? cái nhà? Con Ma-tít ? Hay tô bún?
Coi như tiền vnd giảm giá hàng năm 8%, ngang mức lãi gửi ngân hàng, thì 468 chai vnd năm 2029 sẽ bằng quãng 172 chai.
Nói cách khác, nếu các bạn gửi ngân hàng 172 chai năm nay, gòi quên mẹ nó đi, thì sau 13 năm, các bạn cũng có 468 chai, gồm cả gốc và lãi.
Bọn chuyên gia phán, giá trị hiện tại (present value, hay còn gọi là PV) của 468,000,000 vnd năm 2029 bằng 172,000,000 vnd, với suất chiết khấu (discount rate) 8%/năm.
Hoặc chúng cũng phán, giá trị tương lai (future value, hay còn gọi là FV) năm 2029 của 172,000,000 vnd sẽ bằng 468,000,000 vnd, với chiết khấu 8%.
Các khá iniệm giá trị hiện tại, giá trị tương lai, và suất chiết khấu, là những căn bản của khoa học tài chánh. Tiền không bao giờ ever đứng yên, nó phải nhảy nhót, phải sinh động, và phải gánh chịu các cơ hội tăngtrưởng.
(3)
Các bạn liệu có tự hỏi, mình lãnh lương hưu tháng 3 chai, nhưng không biết lúc nào tèo, thì tổng cộng nhận được khoảng bao nhiêu? Và nếu, bhxh dụ mình lãnh một lần một cục 300 chai, thì nên hay không?
Đây chính là khái niệm giá trị hiện tại của dòng tiền chảy đều vô hạn (present value of perpetuity), hay còn gọi là PVP.
PVP tính toán như sau:
PVP = p / r
(p) là khoản tiền chảy đều đặn hàng kỳ,
(r) là mức lãi một kỳ, hay còn gọi là suất chiết khấu.
(r) là mức lãi một kỳ, hay còn gọi là suất chiết khấu.
Các bạn tính cho {r} bằng 0.08 hay còn gọi là 8%, lương năm bằng 12 lương tháng:
PVP = ( 3,000,000 * 12 ) / 0.08 = 450,000,000
Nghĩa là, các bạn nhận được khoảng 450 chai vnd, không quan tâm khi nào mình lên nóc tủ. Và nếu, bhxh gạ các bạn một cục 300 chai thì các bạn không nên lấy nghe chưa.
Mình có một tình huống như thế này.
Mình có một tình huống như thế này.
Mình định mua một khách sạn dưới Vũng Tàu đang hoạt động ngon, thu nhập ròng 180 chai/tháng. Tòa khách sạn được Ngân hàng định giá 25 tỷ vnd. Chủ thì đòi 35 tỷ. Theo các bạn có mua không? Tại sao?
Trong bài viết tuy đơn giản nhưng có ý nghĩa kinh doanh quan trọng đối với những tay quản trị nghiệp dư như các bạn.
ReplyDeleteTừ bài trên, các bạn sẽ tính được, một cái nhà có giá cho thuê X vnd/tháng sẽ có giá thị trường hợp lý là Y vnd.
nếu giá thị trường của nhà đó vượt Y quá xa, sẽ là bong bóng, nhiều nguy cơ.
nếu giá thị trường của nhà đó thua Y quá xa, sẽ là cơ hội, mua ngay không phải xoắn.
ví dụ các bạn đang muốn mua một căn chung cư trung bình có giá cho thuê quãng 8 chai vnd/tháng (X=8,000,000).
Với lãi ngân hàng hiện tại quãng 6.5%/năm, thì giá trị của căn chung cư kia sẽ vào quãng:
Y = PVP = (8,000,000*12)/0.065 = 1.48 tỷ vnd
Ở đây tạm chưa tính thuế và chiphí bảo dưỡng. nếu muốn bao những khoản này thì mời các bạn tự tính lại.
Nghĩa là, cái nhà kia đáng giá tương đương 1.5 tỷ vnd.
PVP của khách sạn là 180tr*12th/0.08=27 tỉ. Vậy bán dưới giá 27 tỉ thì cứ thế mà mua, trên đó thì bye bye.
ReplyDelete